Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa, mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente, esta situação é denominada como condomínio (com + domínio = pertencente a mais de uma pessoa).

Tecnicamente, na linguagem do direito civil, condomínio significa o direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal atribuído segundo a força do direito próprio de cada pessoa.

A regra de maior interesse no condomínio, é que ninguém, em princípio, pode ser obrigado a ficar em comunhão. A todo tempo, salvo poucas exceções, pode o condômino exigir a divisão amigável ou judicial da coisa comum, se esta for divisível (CC., arts. 1320 e 1321 c/c CPC art. 946 e 967 e seguintes). Se a coisa for indivisível, ou se tornar pela divisão imprópria ao destino, será a mesma vendida em leilão, dividindo-se o produto. Isso se não houver um ajuste melhor entre as partes.

1. CLASSIFICAÇÃO

1. Quanto à sua formação:Voluntário ou convencional: quando decorre de contrato ou outro ato jurídico entre as partes que estabelecem um bem em comum para deles usar e gozar, podendo ou não estipular quinhões.Incidental ou eventual: quando não procurada deliberadamente. Ex.: herança deixada a vários herdeiros; doação em comum a duas ou mais pessoas de bem imóvel e etc.Legal ou forçado: quando imposta por lei, como nas cercas, muros e valas, ou formação de ilhas.

Quanto ao objeto:

1. Universal: quando compreende a totalidade do bem.

2. Particular: se restrita ao uso de determinadas coisas ou efeitos.

Quanto à necessidade:

1. Ordinário ou transitório: quando, por convenção ou não, vigora por certo lapso temporal.

2. Permanente: quando é forçado e jamais se extinguirá pela natureza do bem e da relação jurídica que o gerou.

Quanto à forma:

1. Pro diviso: cada condômino tem uma parte certa e determinada do bem, como no condomínio de edifícios, por exemplo, onde o proprietário tem a propriedade exclusiva da unidade autônoma e divide com os demais as áreas comuns.

2. Pro indiviso: aquela em que os condôminos têm a coisa sem especificação de determinada parte ou direitos sobre o bem.

2. RESPONSABILIDADES

Há uma responsabilidade interna e uma externa.

Interna: ocorre ENTRE os comunheiros. O direito de cada um se encontra limitado pelo direito dos outros, na medida de suas quotas. Temos que:

1. cada consorte pode usar livremente a coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão (ver CC., arts. 1314, 1315 e 1319);

2. cada condômino pode alienar a respectiva parte individa respeitando o direito de preferência dos demais ( CC., arts. 1314, 1322 e 504, § único );

3. cada consorte pode gravar a sua parte indivisa, mas não o todo sem consentimento dos demais ( CC., arts. 1314 c/c 1420, § 2º );

4. a dívida contraída por um consorte em favor da comunhão é de sua responsabilidade pessoal, cabendo ação regressiva contra os demais (CC., art. 1318), mas se a dívida for contraída por todos, aplica-se o CC., art. 1317;

Externo: perante terceiros, onde cada um é, em tese, o proprietário da coisa toda. Temos que:

1. cada consorte pode reivindicar ou defender a posse da coisa toda;

2. ninguém pode ceder posse, uso e gozo, sem anuência dos demais.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Art. 1.335. São direitos do condômino:

1. – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

2. – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

3. – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

1. – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

2. – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

3. – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

4. – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2° O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Observação

Em relação ao direito de preferência, o proprietário prefere o inquilino no caso de venda do bem comum, a não ser que um dos condôminos queira comprar.

O condomínio de fato é uma invenção jurisprudencial, nasce como loteamento, mas se desenvolve como condomínio. No loteamento, não se pode restringir acesso, enquanto no condomínio existem áreas exclusivas e comuns, assim dispostas na matrícula, de modo que os serviços públicos não adentram no condomínio, sendo situações juridicamente diferentes, mas que se confundem no condomínio de fato.

O condomínio edilício se caracteriza pela apresentação de uma propriedade comum – de todos ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, loja, garagem) e titular de áreas comuns (rede geral de distribuição de água, esgoto, logradouro, praças).

É marcado pela justaposição de propriedades exclusivas ao lado do condômino e partes do edifício que são, forçosamente, comuns. Cada condômino é proprietário individual de sua unidade autônoma, e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes do edifício, que são de uso coletivo, como p. ex., o terreno, o elevador, o teto, etc.

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